Slik vil rentehoppene påvirke eiendomsmarkedet

Renten er på vei oppover, og det første rentehoppet har allerede kommet. Men hvordan vil dette egentlig påvirke eiendomsmarkedet og ikke minst eiendomsverdiene? 

20. september hevet Norges Banks styringsrenten for første gang siden 2011. Rentehevingen på 0,25 prosent var behørig varslet i lang tid og kom ikke som en stor overraskelse.
– Årsaken er god vekst i norsk økonomi og en forventning om at oppgangen i norsk økonomi vil fortsette. Derfor signaliserer også Norges Bank flere rentehopp i tiden som kommer, sier analytiker hos Norion Næringsmegling, Tore Berg. 

Økte finansieringskostnader
Hva vil så de forventede rentehoppene bety for eiere, kjøpere og selgere av næringseiendom?
– For eiere av næringseiendom vil et stigende rentenivå først og fremst gi økte finansieringskostnader. Det vil altså bli dyrere å finansiere eksisterende og nye investeringer, sier Berg. 
Siden starten av året har 10 års swap-rente steget fra 1,96 prosent til 2,32 prosent. Forventet 10 års swaprente ett år frem i tid anslås av Danske Bank til å ligge på rundt 2,65prosent. 
– Markedets forventning om fremtidig 10 års rente er altså høyere enn i dag, sier Berg.

Positivt for leiemarkedet
Historien viser at det er en sammenheng mellom rente- og yieldnivå, men sammenhengen er ifølge Berg ikke nødvendigvis én-til én. I likhet med renten påvirkes også yielden av flere faktorer, blant annet av utviklingen i leiemarkedet, tilgang på egenkapital og tilbud og etterspørsel etter næringseiendom. 
– Ser vi på leiemarkedet isolert, så er renteoppgangen godt nytt. Det betyr nemlig at det går bra med norsk økonomi. Et sterkt arbeidsmarked er en positiv driver for etterspørsel etter bl.a. kontorarealer. Vi forventer derfor at kontorledigheten fremover vil være fallende, spesielt i pressområdene i de største byene, sier Berg. 

Yieldbunnen er nådd
Ser vi på eiendomsverdiene så er situasjonen noe annerledes. Selv om de økte rentekostnadene så langt ikke har gitt noen utslag i yieldene, så er tiden for rekordskarpe yielder trolig over. 
– Stigende renter betyr isolert sett fallende eiendomsverdier. Økte rentekostnader kan imidlertid motvirkes av et godt leiemarked, sier Berg. Utfordringen er at leiemarkedet er differensiert. I attraktive områder hvor det er stor etterspørsel etter arealer registrerer vi at leieprisene presses oppover, noe som også vil være prisdrivende for eiendomsverdiene. Det motsatte vil være situasjonen for eiendommer i svake markedsområder eller segmenter. 
– En trøst for mange kan likevel være at vi har lagt bak oss en periode med sterk vekst i eiendomsverdiene, noe som har gitt eiere av næringseiendom en buffer til å tåle høyere renter, sier Berg. 

Tilbake til Nyheter